江浦黄金价格_浦江现在金价多少

1.亚洲证券在哪里？

2.沈正娟的生前工作

3.房价不受价值规律支配吗

4.老凤祥怎么样？产品质量好么？

亚洲证券在哪里？

上海证券、深圳证券、香港证券、台湾证券。

1、上海证券于1990年12月19日在上海黄浦路15号浦江饭店成立。1993年1月27日在上海浦东新区奠基建造上海证券大厦；上海证券大厦竣工后，上海证券搬迁至新址浦东南路528号，上海证券大厦内营运。

2、深圳证券位于深圳罗湖区，地王大厦斜对面。成立于1990年12月1日，于1991年7月3日正式营业，是为证券集中交易提供场所和设施，组织和监督证券交易，实行自律管理的法人，由中国证监会直接监督管理。

3、香港最早的证券交易可以追溯至1866年。香港第一家证券——香港股票经纪协会于1891年成立，1914年易名为香港证券。

4、台湾证券在1961年10月23日成立，于1962年2月9日开始运作。位于台北市信义区信义路5段7号3楼（台北101办公大楼3楼）。

扩展资料

早期证券交易主要取现货交易方式，但随着商品经济及资本市场的发展，证券交易形式呈现出由低级向高级、由简单向复杂、由单一向复合的发展趋势。各国证券交易方式的分类标准出现多元化趋势，既可按单一标准分类，也可兼多种标准分类，并形成了现货交易、信用交易、期货交易和期权交易等并存的交易形式。

百度百科-证券交易

百度百科-证券

沈正娟的生前工作

黄浦区国资委主任沈正娟在2008年11月中旬曾对媒体表示，下一步可能会对中国铅笔进行战略重组，主要是促进其做大老凤祥珠宝玉器业务。 中国铅笔在上海板块中连续领涨，一个月上涨幅度达56%%——市场盛传黄浦区国资委将对其进行重组的消息，令中国铅笔坐上了火箭。但在中国铅笔发布三个月内不进行重组的公告后，其上涨行情也随之戛然而止。中国铅笔在公告中表示，经咨询公司控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，确认到目前为止并在可预见的三个月内不存在针对本公司的股权、债权、整体上市及相关的重大重组安排，也未就上述事项与第三方进行接触，不存在应披露而未披露的重大信息。表面上看，公告似乎没有什么问题，然而一位不愿具名的业内人士一语道破：公告发布前，市场认为上海市黄浦区国资委将对其进行重组。事实上，黄浦区国资委主任沈正娟在11月中旬曾对媒体表示，下一步可能会对中国铅笔进行战略重组，主要是促进其做大老凤祥珠宝玉器业务。

现在中国铅笔持有老凤祥50%%左右的股权，其他的股权集中在黄浦区国资委和老凤祥的管理层手中。如果将这部分股权收归上市公司，它的盈利能力将有很大的提升。黄浦区底下和珠宝玉器相关的还有一些工艺品美术厂等，但是对盈利能力的贡献可能不会很大。至于传统的笔类业务，业内人士认为即便剥离出去，对中国铅笔的影响也不会很大，至今，是否会剥离笔类业务也无法确定。中国铅笔主要做黄金首饰业务，金价今年波动相对比较大。对黄金的需求一个是出于保值升值的愿望，另外像结婚都需要黄金类的饰品。老凤祥也希望向年轻化转型，而且也扩充了除黄金以外的其它镶嵌类的珠宝。黄金的毛利率比较低，镶嵌类珠宝的毛利率就比较高。中国铅笔的三季报显示，第三季度黄金珠宝业务实现销售收入20.4亿元，同比增速约为17.8%%，单季度营业收入增长有所放缓。分析人士认为，增速有所下降的原因主要是：07年第三季度收入基数较大，07年从下半年开始金条产品热销，因此销售收入增长较快；另外，08年金价下跌较快，因此一部分购买黄金饰品及金条者持观望态度，另外，受到股市的财富缩水效应影响，对黄金的消费也有所下滑。 当《上海国资》访上海市黄浦区国资委的时候，黄浦区国有资产调整和发展的“十一五”规划刚刚完成不久，区国资委主任沈正娟理所当然给记者介绍起了该区国资“十一五”规划的思路。当她兴致勃勃地描绘十一五期间国资的一带三区战略调整和布局时，记者不禁有些吃惊，

因为这种宏大的规划并不像是一个一般基层国资的思路。

按照记者的理解,通常基层国资手中掌握的资本往往都处在一般竞争性领域,深受竞争之苦,基本上处于一种防御态势，要想有所进取尤为艰难，但黄浦区显然是一个例外。当《上海国资》提出这个问题的时候，沈正娟笑道：“因为我们经营的是国际大都市核心功能区的国资！”

应该说，黄浦区属于上海国资力量较强的一个区，资产规模名列全市区县第二，资产质量也相对较高。但仅仅从资产数量的角度，是无法完整地理解黄浦区国资特色的。在上海众多区县当中，黄浦区商业气氛尤其浓厚，都市产业比较发达。多年的历史沿革，使得一批经典的文明符号在黄浦区沉淀，国资同样也沿袭了这一特征，该区集中了上海大量的老字号，许多优秀的老字号企业、品牌和现代都市产业、跨国资本共同生长，成为一道独特的风景线。为了把黄浦优秀的历史文化转化成为产业的竞争优势，黄浦区的领导在深思熟虑之后，提出了打造经典黄浦的思路。黄浦区的国资也同样有着经典的特色。有人说，黄浦区的国资就好像一户传承悠久的世家，说不准哪天打扫屋子的时候又捡出宝来。沈正娟认为，这一方面说明了黄浦区国资良好的资产质量，另一方面也说明，在梳理资产、提高资本集聚度方面，黄浦区还有很大的空间。沈正娟指出：“经典黄浦的主线是繁荣繁华、文明和谐。”考虑到这是一项规模庞大的系统工程，现阶段黄浦区国资委致力于品牌梳理和老大楼的置换。 品牌是黄浦的传统优势和宝贵财富。区国资委在摸清情况的基础上，对品牌进行了全面梳理，用注入、嫁接、拍卖等多种形式激活品牌，同时依托市区联手，拓展市场网络，加大科技投入来发掘、培育特色品牌。沈正娟认为：“对老字号进行全面的价值发掘和梳理过程中，同样应该坚持有进有退的原则，对有发展前景的给予资金或支持，对失去发展潜力的果断转让或封官，避免为了拯救那些价值不大的品牌消耗过多的，可以选择低价出让或零出让这些品牌，由社会资本进行培育。”老大楼置换是经典黄浦的另一力点。老大楼是黄浦区历史发展过程中形成的具有丰富历史文化价值的传统楼宇。黄浦区域的升级与发展日新月异，如果不及时对老大楼进行统一管理、保护,难免造成损失。同时，这些老大楼也是一笔优质的资产。例如，在黄浦区“腾笼换鸟”的工程中，这些老大楼吸引了洛克菲勒，德科菲勒的第五大道等历史悠久的国际企业进驻，他们是专门奔着老大楼来安家的。

老大楼属于文物，按照国家的有关规定，只能由国资进行运作。为此，黄浦区国资委专门成立老大楼置换公司，加大对其的资产注入。在保证国资控股的前提下，适当引进社会资金，加速对这些老大楼进行置换，把非经营性的社会机构、行政单位，或无法反映地租级差的效益低下企业置换出去，对老大楼进行以旧修新改造，以充分提升这些老大楼的功能和商业价值。

黄浦区国资委之所以活跃，还在于其是大国资概念的积极探索者。黄浦区并没有局限于单一的区县国资经营，而是站在一个更高的高度配置。对外，黄浦区国资委积极与中央国资、市国资交融整合，并以开放的心态接纳各种社会资本；对内，则积极探索不同类型的国有资产整合配置方式，如何实现最优配置，成为了黄浦区国资委思考的出发点，这种开放的思维，使得黄浦区的国资整合大手笔、大动作层出不穷。2005年初，黄浦区国资委与中国华闻投资控股公司签订协议，将其持有的新黄浦集团75%股权转让给了华闻集团，上海市黄浦区以25%的股权参股。此举，不仅实现了与中央国资的嫁接，还实现了资本与项目的对接。在和市国资合作方面，黄浦区国资委积极为下放企业提供相应的属地支持，沟通企业与社区的关系。2004年上海轻工控股持有的第一铅笔33.09%的股权和老凤祥、工艺美术国有资产划入上海黄浦区国资，之后企业成长良好。 黄浦区国资委配置的眼光，不仅仅停留在国资内部，还体现在积极与各类社会资本联动。目前，国际资本对上海的城市经济发展给予了极大的关注，国内的社会资本也十分充沛，这给了黄浦区国资极大的运作空间。沈正娟指出：“国资经营一定要正确认识流动与流失的关系，国资改革的最终目的是以较少的国有资本最大限度地调控社会资本。”在这种思路的指引下，该区的国资经营取得了骄人的成绩。下面的一组数字可见一斑：从2002年到2004年,黄浦区国资的企业户数从1446户减少到380户,下降了73.72%;国有（集体）资产总量从103.7亿元减少至92.2亿元,减少了11.1%。管理层级有效收缩，资产结构优化,国资向优势企业集聚，资产效益凸现，利润总额从6.95亿元增加到10.1亿元,上升了45.14%；净利润从5.46亿元增加到6.83亿元,上升25.26%；总资产报酬率提高了35.57%；净资产收益率提高了49.20%。在职职工人均年创利从8118元提高到33940元，增长了3.18倍。在提高资本集聚度，撬动社会资本的同时，黄浦区国资委也在探索、思考区内不同型态国资的优化整合之道。沈正娟认为，分散在各个系统，各个委办的经营性资产、非经营性资产也要集聚起来，有些在功能上进行调整，有些可以包装以后引进国际上顶尖的公司共同运作。比如，机关各部门大都沉淀大量资产，

这些资产往往呈凝固状态，有使用的就使用，没有使用的就闲置在一旁。沈正娟设想，能不能把所有的行政事业单位资产、办公用房等，都装到一家国资公司中去。谁使用谁付钱，使用多就多付钱。这样，为了节省资金，人们不会去购买那些暂时没有用的资产，也可以通过经济杠杆的作用，把闲置的资产调控出来，这样就让资产流动起来，减少了浪费，提高了资产的使用效率。

布局“一带三区”在战略层面，黄浦区国资战略主动配合区域规划，积极围绕“一带三区”，按照国际大都市核心功能区“一带三区”功能定位，以提高国有资本的流动性为抓手，大刀阔斧进行了国有经济布局结构调整。一带三区，即外滩沿黄浦江发展带、经典南京路地区、传统豫园地区、未来世博园地区。在布局一带三区的过程中，黄浦区国资委坚持有进有退、做实做强和管好管活三个原则,抓住产权多元化、资产资本化、监督法制化三个着力点，努力提高国资集聚度、国企创利度和国资国企对黄浦经济发展的贡献度,形成体制顺、机制活、监管严的国有资产管理体制和运行机制,充分发挥国有资本的调控、支撑和保障的作用。在外滩一带，黄浦区国资委通过加大对周边商业环境的改造和修缮的投入，对楼宇进行功能置换，为全国的顶级消费创造相匹配的商业氛围，为黄浦区承接世界顶级商家形成的顶级消费带来的超值利润，构造畅通的利益输送管道。在新世界商圈，黄浦区国资委将加大投入，不但要构造上海地区的高档和综合商业圈，同时要成为全国商业消费的引领者，形成大众的高端和高端的大众的消费氛围。在豫园商圈，黄浦区国资委立足于提升品质，提高附加值，做到品种繁多不杂乱，体积虽小价值大，品型怀旧不陈旧，将其发展成为上海乃至江浙一带历史和文化影脉的商品集散地。世博会商圈是上海发展的新机遇。从长远看，未来世博会周边要素的紧缺性和高要价不言而喻，为此，黄浦区国资将展开对世博会周边的商业储备，包括土地储备和商业楼宇建设。中短期摸准世博会发展和规划的人流路线图以及主要人流集散点，围绕人流节点的线、点、面，在餐饮、住宿、工艺品和旅游饰品方面做足文章，把未来世博会的人流转化为黄浦区的增量消费群体。 沈正娟指出，未来的几年将是黄浦区国资发展的机遇期。世博战略和浦江两岸开发以及轨道交通建设，都将为黄浦优化产业结构注入新的活力，为区域功能提升和产业结构的调整创造了有利条件。另一方面，上海其他商圈也在崛起，黄浦区固有商圈的结构调整迫在眉睫，这也促使了国资加大战略调整力度。发展将成为下一阶段黄浦区国资的一大主题。尽管近年来对国资进行了一系列改革，但国有资产在黄浦区经济发展中仍然起着主体和主导作用，国资在黄浦区未来经济发展上,仍然起着关键性的引领作用，所以需要政策上规范,在观念上、制度上予以跟进。为了把握黄浦区国资这一次的奋飞期，沈正娟认为,黄浦区国资委应该更加注重体制、机制的创新,更好地解决发展中的问题；更加注重的有效配置,充分发挥市场配置的基础性作用;更加注重发展的质量与效益,转变经济增长方式,力求达到经济发展的速度、结构、质量、效益的统一;更加注重职工和群众的权益。从产业结构上说,黄浦区工业资本、实业资本的概念比较弱，商业才是黄浦繁荣繁华的基点，

黄浦区国资委通过国有企业的升级扩张和品牌建设，来带动黄浦区商业圈的发展,也通过配合黄浦的商业圈规划进行结构调整来引领国有企业的发展。

但黄浦区国资委也清醒地认识到，区国有资产结构仍然不太合理，在其资产中房产业占54.52%、商业占18.56%、服务业占19.17%，工业占7.52%，其他占0.23%。为此，黄浦区未来将集聚发展现代服务业，联动发展商旅文化业，积极发展房地产业作为自己的发展主线，提高资产结构中现代服务业和现代商业所占的比重，使国有资本向功能性产业和具有支撑城区发展的基础处倾斜。从资本结构上说，黄浦区的国资在重点核心企业的控股权比例偏低,国资分散分布在13家集团企业中，在区域经济发展的关键领域，集聚度偏低在资本市场上有边缘化的趋势，为此，黄浦区的国资正在酝酿着进一步的战略调整,进一步收缩国有资本行业分布跨度,缩短管理链条,提高国有资本规模集中度。鉴于黄浦区正处于区域建设的关键时期，动拆迁工作将成为国资一大主题工作内容，动拆迁只能依靠国资。黄浦区国资将专门成立动拆迁公司推进旧区改造，以市场化、规范化的方法动拆迁，形成以土地储备和配套服务为主体的国有投资管理公司。沈正娟认为，国资的调整是一种利益的调整，会形成利益的、思想的各种层次的冲突。为此，国资关键要在不断的发展中保值增值，而不是依靠强大的行政力量抢占社会和保护垄断利益，更要以开放的心态，全方位接纳各种社会资本，让各种社会资本都参与到黄浦区的建设中来，共同做大做强。沈正娟表示，把握黄浦国资的奋飞期，尤其应该重视人才,人才是第一要素，人才战略是国资国企的第一战略。为此黄浦区国资委着力于加强人才队伍建设和人才培养，积极探索专业化、市场化的管理方式、选用机制,建立科学合理的经营绩效考评机制，努力做到紧缺人才引得进、关键人才用得好、高层次人才留得住。

房价不受价值规律支配吗

说明：如果把中国的高房价问题比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会帮助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。其实，归根结底，高房价问题就是既得利益者对民众财富的掠夺问题。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决策层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守良知和正义的人们！——暖之

转帖：告诉你一个震惊的高房价真相

——别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！

王炼利

中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！

两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！

人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！

当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。

本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。

2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”

无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。

完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。

（一）收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。

在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）

在土地一级市场上（即直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，实收土地出让金总价是568.万元人民币，再根据实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。收取的土地出让金单价则是568./67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！

2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地200457号、64号，土地单价根据实收出让金单价是土地单价的30％计算，实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？

为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）

（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？

关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从手中转让到土地的房地产商分开，能从手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。

房价涨带动了地价涨是象，从2006年上海市房屋土地信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！

由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。

不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！

这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。

大家今天知道了供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。

如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？

（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分

现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。

在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港，在我们这里，是“桌面上的”出让金归财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。

在香港，掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！

话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。

因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！

那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。

（四）官员和房地产商怎样分好处的？

从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地和官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。

虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。

2006年12月31日，院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。

之所以不忍收房地产业的税费、之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与有着千丝万缕的情意，官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。

在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为免费开发一块土地，才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。

这也能称为市场？很难。

但我们因此理解了不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？

不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。

（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨

院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。

使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。

为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。

然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。

所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。

自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。

必须指出，当十九世纪精于法律的港英制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！

这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。

老凤祥怎么样？产品质量好么？

老凤祥很有实力，产品质量属于上乘。

老凤祥，上市公司，中国500强企业，是百年民族品牌，中国著名的珠宝首饰品牌。上海老凤祥有限公司正是由创始于1848年的老凤祥银楼发展沿革而来，其商标“老凤祥”的创意，也源于老凤祥银楼的字号。是跨越了中国三个世纪的经典珠宝品牌。

上海是我国近代银楼业的发祥地，上海老凤祥银楼的前身“凤祥裕记银楼”于1848年（清道光28年）创建。 1908年（光绪34年）迁址南京东路（现南京东路432号），这一旧址便是现今的老凤祥总店。

在这个专家集聚的企业中，已有数十位高级人才成为了相关专业院校的各座教授，并在老凤祥企业内建成了教育实习实训基地，为工艺美术行业培养并输出了一批又一批的设计、制作人才。

“营销创新、技术创新、管理创新、机制创新”。老凤祥继承和发扬了一个半世纪以来企业发展的优秀传统和卓越风貌，一方面努力以良好的信誉、精湛的技艺、优质的产品和热诚的服务来赢得了广大消费者的信赖；另一方面积极探索首饰业新材料、新产品、新技术和高附加值的“三新一高”之路，并取得了经营业绩和品牌建设的双丰收。